El incremento de los tipos de interés ha dado lugar a un aumento sin precedentes en la adquisición de viviendas al contado. Según los datos más recientes del MITMA, obtenidos a partir de los datos del Consejo General del Notariado, 2023 se ha cerrado con cerca de 630.000 viviendas vendidas, de las que tan solo el 43,8% fueron compradas con financiación hipotecaria. No obstante, se espera que la moderación en los tipos hacia la segunda mitad del año revierta esta tendencia, provocando un crecimiento que UCI, entidad especialista en financiación sostenible, estima en el 10% en la firma de hipotecas.
En este contexto, y a la espera de que los factores macroeconómicos se mantengan estables, los expertos de UCI pronostican que en 2024 nuestro mercado inmobiliario volverá a caracterizarse por la diversidad de compradores. Esto conducirá a una mayor especialización por parte de entidades financieras y brókeres hipotecarios.
Según José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, "Este año se ha equilibrado entre las hipotecas fijas y mixtas, pero las variables han seguido perdiendo terreno frente a estas últimas, una tendencia que se mantendrá en 2024. La cada vez mayor conciencia de los clientes hacia soluciones que garanticen la estabilidad ha llevado en estos últimos años a que las hipotecas fijas y mixtas sean claramente mayoritarias en el mercado. No obstante, más allá del tipo de interés, la diversidad de perfiles de comprador está generando nuevas tipologías de préstamos hipotecarios".
¿Pero cuáles son las tipologías de hipotecas que más de demandarán en 2024 según UCI? Podrían resumirse en ocho modalidades, aunque no todas las entidades las ofrecen en la actualidad.
1. Hipoteca para jóvenes
Los jóvenes son uno de los colectivos con mayores dificultades de acceso a una vivienda en propiedad, algo que constataron las propias agencias inmobiliarias en el XV Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA, donde se puso de manifiesto que sólo dos de cada diez operaciones de compraventa son realizadas por menores de 35 años.
En este contexto, además de las soluciones impulsadas por las administraciones, como la línea de avales del ICO aprobada en 2023, la mayoría de las entidades ya ofertan hipotecas para jóvenes en su porfolio de soluciones financieras.
Estos productos están dirigidos a menores de 35 años que adquieren su primera vivienda y "se caracterizan por mayores porcentajes de financiación y plazos de amortización más largos", afirma el subdirector general de UCI, que añade: "para que estos productos sigan progresando, se tendrán que poner en marcha sistemas de afianzamiento y garantía a los bancos, bien sea por iniciativas públicas o privadas".
2. Hipoteca para no residentes
Las hipotecas para no residentes son una modalidad de préstamo destinado a ciudadanos sin residencia en el territorio nacional. Según datos del Barómetro Inmobiliario elaborado por UCI y SIRA, para las inmobiliarias españolas el comprador foráneo ya protagoniza un 22% del total de operaciones de compraventa. Un dato que concuerda con el ofrecido por el Consejo General del Notariado, pues 2023 se despidió como un año récord de compraventas realizadas por extranjeros, con un 21,4% del total de compraventas, donde un 43,2% fueron compras de extranjeros no residentes en nuestro país.
Para UCI los extranjeros seguirán representando más de un 30% de las compraventas en 2024, aunque su perfil seguirá variando, pasando de los compradores tradicionales que "solían ser personas de entre 50 y 60 años, casadas y con hijos, con un alto nivel de estudios y unos ingresos superiores a 60.000 euros" a compradores más jóvenes "en el entorno de los 40 años y nómadas digitales que han irrumpido en el último año", afirma José Manuel Fernández, quien añade: "estos compradores tienen en común necesitar un menor porcentaje de financiación en la hipoteca".
3. Hipoteca verde
Aunque las hipotecas verdes parecen ser todavía las grandes desconocidas entre los compradores y propietarios de vivienda. Al menos, así lo pone de manifiesto el I Observatorio UCI sobre Vivienda y Sostenibilidad, donde casi el 86% de los compradores españoles afirma desconocer qué son, estos préstamos sostenibles o hipotecas `green´ están llamadas a tener un mayor peso en la financiación de las entidades en los próximos años.
Se trata de préstamos hipotecarios que bonifican el tipo de interés o requieren una menor aportación inicial a los clientes que adquieren, construyen o reforman una vivienda sostenible.
"La aprobación de la Directiva de Eficiencia Energética en los edificios (EPBD) y la necesidad de alcanzar los objetivos de descarbonización europeos impulsará su demanda en los próximos años, aunque aún es necesario que los profesionales del sector y las entidades financieras contribuyamos a que el cliente busque la eficiencia energética en su vivienda", afirma el subdirector general de UCI.
4. Hipoteca para segunda residencia o inversión
En un contexto de inflación y tipos altos, muchos pequeños inversores han decidido comprar una casa como valor refugio o para ponerla en alquiler y aprovechar su rentabilidad cercana al 6-7%.
Ante esta tendencia, las hipotecas para segundas viviendas son una solución consolidada dentro del mercado ya que permiten financiar un inmueble que no va a ser utilizado como residencia habitual. "Se trata de soluciones que, aún teniendo muchas similitudes con una hipoteca convencional, suelen tener plazos de devolución inferiores y menores porcentajes de financiación", afirman desde UCI.
Para José Manuel Fernández: "El perfil de cliente de estas hipotecas son, por norma general, clientes de mediana edad que ya cuentan con una vivienda en propiedad o un capital residual en su primera hipoteca y que consideran al ladrillo como uno de los activos más seguros y con mayor rentabilidad del mercado".
5. Hipoteca autoconstrucción
Las hipotecas autopromotor o préstamos autoconstrucción son específicas para personas que construyen de cero su vivienda y cuentan con un terreno en propiedad. Aunque sus condiciones varían de una entidad bancaria a otra, suelen cubrir el 80% del valor del inmueble y funcionan por disposiciones en función del avance de las obras, si bien, puede haber excepciones como en los casos de construcción industrializada "que requieren disposiciones superiores".
"Ante la escasez de obra nueva y, especialmente después de la pandemia, donde se puso en valor la necesidad de contar con espacios al aire libre en las viviendas, estas soluciones han vivido un repunte de solicitudes, aunque aún supone un porcentaje muy bajo en las solicitudes de hipoteca", afirman desde UCI.
6. Hipoteca reforma
Si la pandemia incrementó el interés de los españoles en la autoconstrucción de vivienda, también lo hizo con las reformas. Además, la llegada de los fondos Next Generation EU ha puesto el foco en la mejora de la eficiencia del parque edificado. Aunque 2023 estaba llamado a ser un buen año para el sector, el alza de materias primas, precios energéticos y los tipos de interés ha hecho que su crecimiento se modere.
En este contexto, una de las alternativas menos conocidas del mercado son las Hipotecas Reforma, que ofrecen la posibilidad de financiar reformas integrales de la vivienda usando la propia vivienda como garantía de la hipoteca, lo que permite financiar las obras a largo plazo y a tipos de interés hipotecarios, frente a la alternativa de solicitar un préstamo personal. Según el subdirector general de UCI: "Esta solución financiera pude suponer un importante ahorro para los compradores que, de otra manera, suelen recurrir a préstamos al consumo para asumir el coste de estas actuaciones".
7. Hipoteca refinanciación
En un contexto de tipos altos, las hipotecas refinanciación han resurgido como un instrumento de las entidades para mejorar las condiciones hipotecarias y captar clientes de otros bancos. Desde UCI apuntan que el perfil de cliente que se decanta por esta solución financiera "suelen ser personas que contrataron préstamos a tipo variable hace pocos años y que ahora buscan la estabilidad de un tipo fijo".
8. Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es uno de los préstamos menos extendidos entre las entidades españolas. Habitualmente, el acceso a esta tipología de hipoteca se reserva a mayores de 65 años.
Según José Manuel Fernández: "La hipoteca inversa se va a convertir en una solución a considerar por una población cada vez más envejecida y con pensiones que no cubren todas sus necesidades. Conviene subrayar que estas soluciones deberán ser compartidas por los herederos para evitar problemas en el futuro, ya que serán estos los que tendrán que pagar la deuda en el momento en que se adjudiquen la vivienda" que añade: "También es muy importante que esta sea una solución apoyada por las instituciones públicas".
